刘家北小区老旧住宅小区改造工程绩效报告

按照上级文件要求，临淄区稷下街道办事处对承担的刘家北社区老旧小区改造工程项目作以下简要总结。

一、 项目概况

稷下街道刘家北生活区始建于1994年，截止2007年底共有19家单位在此开发建设，建设规模14万平方米，共计38栋楼宇，居民1280户，属于主体建筑结构完好且集中连片的楼房老旧住宅小区。2018年区委区政府稷下街道办事处计划投资6000余万元对该小区实施老旧改造，通过整治改造，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题，进一步完善提高老旧住宅小区基础设施配套标准，健全居民自治和物业管理的长效机制，实现物业管理全覆盖，为社区居民打造良好的生活居住环境。

二、改造规模及主要内容

项目总建筑面积14万平方米，主要对以下几个方面进行改造升级：

（一）居住环境方面

 清理拆除各类违章建筑物、构筑物共计41处，治理“脏、乱、差”，清除乱搭乱建、乱堆乱放、乱贴乱画；进行小区绿化提升，清理整治侵占公共绿地行为，补栽花草树木14947㎡。完善环卫设施，封堵取消垃圾道36处、增设移动垃圾收集箱80个。

（二）基础设施方面

升级改造小区道路77330㎡，修复安装路灯270盏； 维修或新建雨污水排放设施6430米，根据居民实际需求增设停车位36个、电动车充电桩 304 处、自行车停车器79套。增设健身活动设施，疏通消防通道；对年久失修，存在安全隐患的供水、供电、供暖官网进行维护。

（三）房屋修缮方面

对破损的屋檐、落水管、散水、雨篷、报箱等进行修缮或更新。修缮楼梯台阶扶手、更换楼道纱窗345个，单元门防盗门108个；外墙节能改造92067㎡、维修屋面防水27302㎡、清洁粉刷楼道21000㎡。

（四）物业管理方面

加建物业管理用房，社区服务用房300㎡，配置养老服务设施，建设文化活动中心。封闭小区，投资180万元，更换监控设备130套，修建岗亭和值班室，实行专业化物业管理。

三、改造过程中的主要做法：

（一）广泛宣传营造良好氛围

    老旧改造实施前，先后多次进行入户征求居民对改造的意见和建议，发放各类宣传册、明白纸5000余份，并组织居民代表实地参观已经完成改造的小区的现状，大力宣传改造项目、改造内容、资金来源以及改造完成后生活环境的改善等内容，取得了广大居民的理解和支持，营造了良好的氛围。

刘家北老旧小区改造共分为两个标段，通过公开招投标流程，确定了设计单位为山东齐阳石化工程设计有限公司，中标价126万元，确定了一标段山东博泰建设集团有限公司为工程施工方，中标价2338.84万元，二标段确定了山东起凤建工股份有限公司，中标价3094.23万元。监理单位确定山东省建设监理咨询有限公司，中标价57.67万元。

四、改造过程中的主要做法：

（一）广泛宣传营造良好氛围

    老旧改造实施前，先后多次进行入户征求居民对改造的意见和建议，发放各类宣传册、明白纸5000余份，并组织居民代表实地参观已经完成改造的小区的现状，大力宣传改造项目、改造内容、资金来源以及改造完成后生活环境的改善等内容，取得了广大居民的理解和支持，营造了良好的氛围。

（二）全员参与、共同缔造

    老旧小区改造涉及范围广，施工难度大，特别是在居民区施工没有居民的积极参与难以完成。在施工前期为了保证外墙节能改造的质量，在多方征求意见并论证的基础上决定对楼上的所用的防盗窗、空调及太阳能进行拆除，居民一时难以理解和接受。针对这种情况，我们召开专题会议进行研究，并先后组织两次入户征求居民的意见，组织施工单位现场讲解拆除后对节能改造的好处，争取广大业主的理解。及时调整方案，统一招标施工队伍进行上述作业，由于项目资金不包含上述项目，动员业主每户均摊500元，即解决了项目资金的问题，又保证了工程质量，更体现了资金多方筹集共同缔造的理念。

（三）合理安排，压茬进行

按照“先地下治、后地上”的原则，合理安排工期，每天早上施工单位上报施工计划，监理单位督促进行，每天下班前调度工作进展情况、现场存在问题。每月排出月度施进度，建立工作台账，实行挂图销号作业，有计划性、有针对性的重点突破，便于掌握调度工程进展，确保工程正常进行，扎实加快项目推进。

（四）及时公开信息，坚持工作公开透明

老旧小区整治改造工作中在每个楼宇设立公示牌，规划设计、整治改造方案、小区改造负责人员名单及联系方式、工程进展等及时进行公示，坚持信息公开、公正透明，主动接受群众和社会监督。

（五）建管并举，实施专业化物业管理

“改好容易管好难”借此次老旧小区改造之机，在整治改造完成后及时引导业主根据改造后的硬件条件自主选择物业收费标准，公开选聘物业服务企业进驻实施专业化的物业管理，努力使房屋得到保值增值。

五、资金使用情况

资金的使用是保障项目顺利的完成的前提，街道对于资金的使用有严格的规定。

（1）科学规范做好设计工作，根据《淄博市老旧住宅小区整治改造实施方案》和《淄博市老旧住宅小区整治改造技术指导》文件精神，与设计单位反复查看现场，科学论证改造方案。

（2）严格招投标程序。按照设计文件，街道办委托专业咨询公司编制工程量清单，然后由区财政部门监管委托专业咨询公司编制了招标控制价，采用公开招标的方式确定了设计、施工、监理单位和中标值，并依据中标值拨付财政资金。

（3）完善资金管理制度。依据《稷下街道办事处财务管理规定》在实施期间，严格按照省、市、区专项资金管理办法和财政部门管理要求使用省市奖补资金。

（4）全程跟踪审计。工程开工之前由街道聘请了审计单位对工程进行全程跟踪审计，对整治改造过程的政策、绩效、资金使用等方面进行实时监督，严把投资控制关。

在项目实施期间，稷下街道办事处按照工程进度上报拨款申请，临淄区财政局根据项目合同安排和实际发生情况予以审核、拨付。

六、项目实施情况

1、项目实施期间

经临淄区政府、区财政局、区住建局批准，刘家北老旧小区改造项目通过层层申报，获得了淄博市老旧小区改造试点项目的机会，由淄博市临淄区人民政府稷下街道办事处主持改造。

项目改造前通过测绘、设计科学规划方案，广泛宣传听取居民意见和建议，最终确定基本改造方案。经过临淄区招投标中心，发布公告公开招标了设计、监理、施工单位，并对中标单位进行公示。

街道成立以办事处主任为主的改造指挥部，配备充足人员，设立改造指挥部临时党支部结合社区居委会、物业共同管理改造项目。

2、项目组织与管理情况

设立改造指挥部。老旧小区改造是一项民心工程，街道高度重视改造项目，成立以办事处主任为总指挥的老旧小区改造指挥部，办公室设在刘家北小区改造现场内。指挥部人员不断巡视现场，强调安全、质量、进度、扬尘等情况。施工中关键环节、重点部位始终不离现场，主动与居民沟通，每周召开施工、监理例会及现场会。施工中出现的问题和难点，根据施工方制定的方案进行讨论，提出意见，能够及时快速解决工程问题。设计人员常驻现场提供最佳方案，对工程出现的问题及时解决或变更，并且邀请建设局定期指导工作，有序推进改造工作。

指挥部施工期间管理到位。一是街道领导高度重视，人员配备齐全，分工明确：二是专门制定了稷下街道老旧小区改造《考勤制度》、《工作纪律》，用以强化工作态度。三是街道聘请了专业技术人员作为甲方代表，具体负责施工管理。四是选出居民代表全民参与改造，对工程质量全程监督。

刘家北小区区老旧住宅小区改造工程依据国家、山东省、淄博市、临淄区财政资金预算、支出的相关原则、关于市政基础建设资金管理、工程施工规范等相关文件精神和有关标准和规定开展项目实施。该项目资金为省、市、区级财政资金，依据工程勘察、工程设计、工程招标、工程施工、造价咨询（审核）等合同约定，按照工程进度和费用实际发生情况拨付至相关单位。

临淄区稷下街道办事处作为本项目预算和主管单位，负责专项资金的申请、审核和拨付，负责项目全过程的监管和协调，负责工程的质量、安全把控和工程验收；区住建局、区供电公司、移动公司、联通公司、广电公司、电信公司、诚意天然气公司、中豪能源供暖公司、天润供水公司等单位负责协调配合工程的实施；山东博泰建设集团有限公司、山东起凤建工股份有限公司负责项目的具体实施。

3、项目完成情况

刘家北社区老旧住宅小区改造工程在经过前期筹备、勘察、设计、环境影响评价等工作之后，于2018年4月初开工至2019年5月改造工程已基本结束，进入收尾阶段，出现质量问题的正在返工处理。剩余20余户居民不配合改造，影响该楼整体效果，正在做工作并进行找补。

4、利益相关方

本次项目涉及的利益相关方包括：

（1）项目拨款单位：山东省财政厅、淄博市财政局、临淄区财政局；

（2）项目主管单位：临淄区住建局；

（3）项目实施单位：山东齐阳石化工程设计有限公司（设计方）；山东博泰建设集团有限公司、山东起凤建工股份有限公司（工程施工方）、山东省建设监理咨询有限公司（工程监理方）；山东中慧咨询管理有限公司（设计、施工、监理招标代理）;临淄区住建局（主管单位）；

（4）项目受益方：受惠于临淄区刘家北生活区共计38栋楼，居民1280户，建筑面积约14万平方米。

七、项目的绩效目标

1、项目总目标

通过本次老旧小区改造工程项目的实施，确保刘家北小区公共设施、道路达到通行标准要求，发挥基础设施功能，为居民生产生活提供必须条件，提高市容市貌，改善居民生活水平，提升整体市政服务水平。

推进老旧小区改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。

2、项目年度目标

完成小区内道路、绿化提升、规划停车位、修建健身广场并配置健身器材、新增道路两旁路灯、门卫室、监控设备、绿化、粉刷外墙漆等工作，确保招投标的规范性和资金的专款专用；保证工程施工安全性，按照合同完成小区公共设施改造工程工作，工程按照合同及时完工并一次性通过验收，施工期间无施工安全事故发生，有责投诉全部处理，居民满意度达90%以上，保障道路正常通行，改善市容市貌，为市民提供安全、舒适的生活环境。

八、主要成绩和经验做法

1、扎实做好前期准备工作

街道成立以办事处主任为指挥的老旧小区改造指挥部，全面负责、组织、协调改造工作。刘家北隶属金茵居委会、物业、网格长参与改造，分工明确、各司其职、统一调度。抓安全、抓质量、抓进度同步，确保“关键点”落实到位。

通过发放致居民的一封信，广泛听取业主的意见和建议，收到良好的效果，为后期改造注入一针强心剂。召开居民代表大会、动员大会，进行全面动员和部署。

公开招投标确定有实力、有担当、有经验的施工队伍，减少对居民生活的影响。指挥部组织设计、监理、施工等单位召开会议，分析形势、梳理重点、明确目标、细化责任，对关键环节进行技术交底。

2、坚持实事求是，以人为本。

改造过程中，定期召开工作例会，从整体上提高工作效率，会议上对上一个阶段的完成情况进行总结，对下一阶段工作计划进行部署。及时总结施工中的问题和经验，对于错误的方式方法及时制止，对于好的经验方法积极推广，对于出现的问题及时解决。

改造工作的顺利实施离不开居民的支持，了解居民对于改造的需要和担心做好沟通工作。在接到居民反应问题后，坚持到现场实地了解情况并处理。居民有误解的耐心劝导，施工单位有问题的立即责成整改并进行相应处罚。

3、规范施工要求，统一标准。

改造施工在居民眼皮子底下，出门就能看到。然而居民工作，众口难调，所以必须要有统一的、严格的施工标准和要求，不能一味地满足居民的要求。

施工现场必须做到“安全施工，文明施工”，同时保护居民财产不受到损坏。施工结束打扫干净现场，物料堆放整齐并覆盖，夜间增设照明设备，并安排专人巡查。施工工艺按照设计要求施工，严禁擅自更改。施工材料重点考察，材料进场提供相关合格证明，并进行现场复查或抽样检测，以确保施工材料质量合格。

4、建立长效机制，管理升级。

改造和管理老旧小区，应该坚持综合治理的原则。改造老旧小区不仅是改造其环境，管理提升也是不可或缺的一部分。

老旧小区的改造服务于居民，受益于居民的同时也方便了物业的管理。管理的升级防止“前改后乱”发生，街道将与村居、物业一起制定后期的管理方案及后期维护工作。建立有效的长期管理制度，建立标准化物业，升级服务更好的服务于居民。

九、存在的问题和建议

（一）存在的主要问题

1、群众诉求高，导致预算申报准确性不足，预算金额不能满足项目实际支出需求。但在实际施工过程中，群众对改造的意愿强烈，各种诉求层出不穷，一旦得不到满足，就上访甚至阻碍工程的正常进行，这直接导致该工程规划设计改造范围不断扩大。

2、管线单位协调难度大。老旧生活区改造涉及供暖专营单位和移动、网通、电信、联通等弱电单位，管线下地施工协调难度非常大。

3、对于部分施工单位管理不到位，导致居民与施工矛盾升级。老旧小区改造沟通是施工与居民的纽带，在分清责任主体的同时，良好的交际可以化解部分矛盾。

（二）改进措施

1、落实项目缺口资金，对今后年度项目做好项目预算匹配性分析，提高预算申报准确性。

根据国家财政部、淄博市财政局、临淄区财政局对于预算管理的精神、要求和指导，预算单位应在今后年度进行项目的预算测算及申报工作时，应根据项目工作内容确定具体的项目绩效目标，指导项目具体实施，并将项目实施的必要性与可能性、当年工作内容与当年的预算金额进行合理准确的匹配，并切实落实资金来源，确保不留资金缺口；建议在项目实施过程中，预算单位应根据项目实际变更情况，按照相关规范流程，申请项目资金预算调整，保证资金能够及时到位、支付，提升项目资金使用效率。

2、搞好项目前期规划论证。项目前期工作指建设项目从谋划确定到开工建设之前所进行的全部工作，项目前期工作如果不够重视或深入程度不够，将会导致项目风险增大、资源分配不合理、资金安排不准确等不良效果，完善项目前期准备工作是项目顺利实施的重要保证。

对资金的投入、支出、项目实施安排以及项目的经济社会效益有一个较为准确的估计，并根据相关调研分析，做好项目的立项申报、开工准备等前期准备工作。

3、科学搞好工程设计变更。在工程内容发生变更时，相关单位应根据工程变更内容，按照相关文件政策要求，进行工程设计变更或者进行重新立项等相关变更流程，并对工程内容变更的相关手续材料等进行妥善保管。在项目完成后，项目的验收、审价、结算等相关材料归档均应以实际建设内容整理汇总相关材料，并对其进行妥管理、保存。